Программа "Недоступное жильё"

Что такое ипотека по-русски? Слово "ипотека" ассоциируется у большинства россиян с доступным жильем. Однако, как ни парадоксально, в современной России только 10% населения могут позволить себе взять ипотеку. После бума неплатажей в 2009г. рынок ипотечного кредитования постиг крах: банки начали взвинчивать процентные ставки, а люди потеряли не только доверие к кредитным организациям, но и надежду когда-либо иметь свой дом. Сегодня в этом вопросе наблюдается перелом.

Аналитики рынка ипотечного кредитования не перестают твердить о том, что сектор возрождается. В качестве аргументов приводится показатель роста доли ипотеки в ВВП страны. В некоторых странах Европы он достигает 70%, в США — 55%. В России этот показатель действительно неуклонно растет: после кризиса он вплотную приблизился к психологической отметке в 1%, что полностью отражает мнение россиян об ипотеке.

И хотя дискуссий на эту тему действительно много, ипотечные программы продолжают оставаться доступными для очень ограниченного круга населения. Мы попытались разобраться в причинах недоступности "доступного жилья" и понять, почему ипотека как инструмент, подаривший крышу над головой миллионам европейцев и американцев, совершенно не работает в России.

А как у них?

В настоящее время существуют две основные модели ипотеки — американская и немецкая. Первая, являющаяся классической и знакомой всем, заключается в предоставлении заемщику кредита под залог приобретаемой недвижимости с минимальным первоначальным взносом, при сравнительно высокой процентной ставке. В российской "Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования" за основу принята именно эта схема.

Несколько иначе выглядит немецкая модель. Заемщик приходит в банк и открывает "накопительный счет". Через пять-десять лет, когда на этом счете скапливается около половины стоимости жилья, заемщик получает от государства дотацию в размере 10% и льготный кредит на недостающую сумму под минимальную процентную ставку. Эта программа, рассчитанная на малообеспеченную часть населения, показала высокую эффективность в странах Западной Европы.

В России значительно более развита американская модель, однако ряд экспертов считает, что немецкий вариант был бы гораздо более эффективным. "В целом в нашей стране необходимо было создавать систему стройсберкасс (немецкая модель ипотеки), а не американскую систему", — отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY.

Ставки близки к минимальным

Как же выглядит в настоящее время российский рынок ипотеки? После мирового финансового кризиса этот сегмент кредитования начал постепенно оживать. И хотя в банках уже не увидишь очередей, в которые заемщики выстраивались в начале нулевых, интерес населения к программам жилищного кредитования заметно вырос: количество выданных ипотечных кредитов выросло за I полугодие почти вдвое по сравнению с 2010г.

Чем же обусловлена такая тенденция? Прежде всего, политика банков стала более гибкой. В моду входят "плавающие" ставки вместо прежних фиксированных и зачастую они оказываются более выгодными. Такая ставка рассчитывается по формуле "ставка рефинансирования ЦБ + 3%" (второе число каждый банк определяет сам). И хотя россияне опасаются любой финансовой неопределенности, "плавающая" ставка, несмотря на свое пугающее название, сегодня оказывается значительно выгоднее за счет оптимизации процентных рисков.

В этом году получила продолжение тенденция снижения процентных ставок: сегодня они близки к российскому историческому минимуму. По данным Центробанка, средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях в I полугодии этого года составляла 12,2%, в валюте — 9,6%. При этом если в родной валюте россияне берут кредит в среднем на 16 лет, в иностранной — на 13.

Практически все крупные банки в России снизили размер первоначального взноса до минимума в 10-15%, в то время как предельный срок займа продолжает расти и сегодня колеблется от 20 лет в МДМ банке до 50 лет в ВТБ 24. Постоянно снижаются и требования к финансовым гарантиям от заемщика. Альфа-банк, к примеру, предлагает воспользоваться возможностью подтверждения дохода через собственную форму вместо 2-НДФЛ. Практически все банки отказались от штрафов за досрочное погашение и снижают пени за просрочку. Многие кредитные организации также предоставляют льготы по ставкам для "зарплатных" клиентов и предлагают рефинансирование выданных ранее кредитов. Не стоит, наверное, упоминать о том, что резко снизились сроки рассмотрения заявки на получение кредита. В Райффайзенбанке на принятие такого решения требуется всего три дня.

Созданное по решению правительства "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) прогнозирует, что к концу 2015г. ипотека будет доступна 30% российских семей, при этом средняя ставка по ипотечному кредитованию составит 8-9% годовых. К 2020г. доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%, а средневзвешенная ставка снизится до 6% годовых (при условии, что инфляция составит 4% годовых), а также увеличится средний срок кредитов — до 30 лет, мечтает агентство.

Алина Евстигнеева